投资收益率多少合适(房屋租金与投资收益率)

楼市疯狂、房价疯涨的那几年，长沙刚刚对房地产进行了一轮调控，但公寓销售还是比较火爆，几位朋友相约买了一个楼层的相邻几间精装修商业公寓，当年开发商委托的施工队进场装修时，按几位业主的要求把中间轻质砖隔墙（非承重墙）全部拆除打通，弄成了一间整体的办公室。这栋公寓楼虽说当时没有地铁（现在也没有，规划有8号线），但位置也算不错的，位于主干道旁边，全玻璃幕墙算是长沙公寓中的BBA了，关健是周边云集了几所长沙市排名靠前的公立中小学，几个带学位的楼盘（学位房与学区房区别还是很大的），房价绝对称得上是长沙楼市中的BBA。当时这栋公寓所在楼盘引进了MDL商超并且已经营业，商业气氛初成气候，而且几间公寓分布在南向，视野开阔，采光也不差。记得办公室还在装修时就已经有租户预订，一交房马上就租出去了，每年租金折算为年投资收益率达到了5.5%，这个收益率再加上公寓未来涨价的预期，投资收益率是不错的。首个租户是一个初创型房地产中介公司，二位合伙人90后老板，邀请我去他公司喝过几次茶，每次见面都会说“哥，这间办公室是风水宝地，旺”，三年时间，虽然期间经历了一年多疫情，但公司规模不断扩大，从10余人发展到50余人。首个租户还差几天期满，办公室尚未腾空，在同一栋楼办公的一家品牌羊奶粉湖南总代理，从物业得到信息后马上预订了这间办公室，无缝衔接，没有一天空置。当时疫情对各行业的景气度已经有一些影响，经协商，租金降低了15%左右。租赁期间，应租户请求又减免了一个半月租金，估算这二年的投资回报率也就刚刚4%了。 上个月，租户提前半个月通知退租，并在租赁期满前一星期腾空了办公室。几位朋友想当然，都以为办公室很快就可以租出去，他们按照上二次的经验，仅仅给楼管和物业客服说如果有人需要租赁办公室，麻烦介绍介绍，就去静待花开了，谁知道过了10余天，全无消息，他们才想起去楼下几家房地产中介店铺委托出租登记信息，又历经10多天，期间只有一二次中介电话联系说带租户去看看办公室，但也没有任何下文。 今天下午和一位朋友去了几家房地产中介门店，才知道长沙市房地产中介市场，集中度非常高，很多门店要么是B壳找房旗下品牌的连锁店，要么是本土房地产中介头部企业XHJ下属连锁店。也了解到，湘江新区为数不多几个CBD地段5A写字楼，原来高峰期租金达到了3元/㎡/日左右，但由于地段好，交通方便，前些年是皇帝的女儿不愁嫁，非常好出租。然后时过境迁，这几年，很多中小企业生产经营不景气，随着去年长沙地铁6号线的通车，一些公司为了节约成本，搬去了地铁6号线可通达的产业园区办公，现在附近CBD写字楼租金已经下降不少，空置期也延长了，一段时期内，因为搬迁，区域内中小微企业数量相应减少，加上部分公司裁员，导致员工特别是青年员工数量减少，连带影响附近单身公寓月租金从1600-1700元也下降到了1300-1400元。 5A级写字楼和全玻璃幕墙建筑内的公寓办公室，如果空置时间长，会使该区域房屋租赁税收降低，影响楼宇经济；对房主来说，不但收不到租金，还要交纳高额的物业费和中央空调费，会增加房屋持有成本，降低年租金收入，实际上就是降低了年投资收益率。如果是按揭贷款购买的物业，或许会迫使房主消费降级，甚至陷入断供的困境。

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